前些天，广州市地产长子越秀地产开了一场关于“好房子”的发布会，它的首席产品官洪国兵说：“（越秀）为行业提供了‘好房子’建设的越秀样本。”

有意思的是，发布会的召开地点是华东的中心城市上海——恰恰是去年越秀地产口碑断崖式塌陷的区域。一个上海保利越秀“和樾天汇”的业主跟阿城说：“越缺什么，越晒什么。”

房地产行业从来不缺反讽：赶工期赶到工地都塌的喜欢做公益；最先高喊“活下去”的不撞南墙不回头……现在又多了一个。

“开一个维一个”是怎么做到的

过去几年，华东区域（杭州、上海等）对越秀地产的重要性迅速提升，在销售规模上仅次于越秀的大本营广州，在利润贡献度上甚至超过广州。

2024年，上海为越秀地产贡献了合计66亿元的合同销售金额，销售均价达到10.3万元/平，接近广州的3倍，是所有城市中最高的。

但恰恰是卖得最贵的上海，也是越秀口碑塌陷最厉害的城市。

2024年，越秀在上海交付了三个项目。“和樾天汇”、“天樾园和”和“嘉悦云上”，全部陷入业主维权风波。

展开剩余81%

因为存在偷工减料、虚假宣传、降标减配，“和樾天汇”的业主们专门开了个公众号来曝光项目问题，至今深度剖析项目问题的51页的PPT还高高挂在公众号上。

“天越园和”被业主曝光存在质量问题。“嘉悦云上”也因为业主投诉虚假宣传等问题，直接被上海市嘉定区市场监督管理局立案。

越秀地产上海的业主们到全国各个媒体的报道下留言，执着程度令人吃惊，按和樾天汇业主的说法，诉求就是：“必须全面整改，斗争到底誓不罢休。”

不是说上海业主故意和越秀过不去，实在是越秀在上海“开一个维一个”不像话。

越秀在上海的项目多数都是和保利等其他地产商合作开发，越秀地产3月31日发布的2024年业绩报告显示，其合营企业和联营公司为越秀地产贡献的盈利过10亿，占到其除税前盈利总额的约1/4。

不过，饶是如此“降标减配”保利润，越秀地产2024年的毛利率还是在2023年已经降5个百分点至15.3%的基础上，又降了接近5个百分点，跌到只有10.5%。

财报大额计提牵出司马坡岛往事

其实细看越秀地产2024年的入账物业收入和均价，相比着2023年都有提升；而且，通过处置ICC项目，越秀地产还获得了8.66亿元的收益，但它2024年的核心净利润还是同比腰斩至15.9亿元；并且取消了年底分红。点解？

越秀地产2024年进行了超过23.5亿元的计提减值拨备。

虽然在行业大势下，大额计提是近几年房地产企业的普遍现象，但越秀地产2024年的计提拨备仍有特殊之处：单单“海南司马坡岛项目”的计提减值拨备就达到7.13亿元。

这个项目与恒大海花岛项目有类似的命运。

2012年底，越秀地产以3.5亿元收购海南白马建设开发有限公司50%股权，还向其提供6.5亿元的股东贷款，目的是和白马建设共同开发位于海口司马坡岛的酒店、高尔夫球场项目。

而司马坡岛项目和2021年落马的海口市委原书记张琦相关。官方披露，2010年至2018年间，张琦帮助多名私营企业主在儋州（海花岛填海项目所在城市）、三亚、海口（司马坡岛所在城市）违规取得土地，是“借岛发财”的典型。张琦落马后，海南推进上述城市的多个项目进行整改。

据海口市自然资源和规划局2021年3月的公开回应：“因司马坡岛的规划定位、开发强度和空间布局对城市功能和景观风貌影响较大，目前整改方案正按程序研究审核中，下一步将根据批准的整改方案加快司马坡岛建设。”

之后该项目的整改没有进一步消息。多年来，这块建筑面积超过10万平方米的土地一直躺在越秀地产的土地储备栏中，没有开工迹象。

越秀地产也未曾对外发布过该项目的处置进展。直到今年年报，才遮遮掩掩地首次披露：海南一项目因规划调整计提减值准备人民币7.13亿元。

越秀要做怎样的Top10？

和司马坡岛项目类似，越秀地产2024年报中萝岗和陈头岗TOD项目投资物业、武汉金融中心及配套楼盘的计提减值都是在处理过去扩张的手尾。

一边冲规模，一边还旧账，谁的利益会被牺牲？归根结底还是投资者和业主们。

越秀开完所谓“越来越秀”的好房子发布会之后，有个上海博主写了篇文章题目极好：“越秀请别再辜负上海了。”阿城心里想：它连广州都敢辜负，何况上海？

在广州2024著名房地产维权事件里，越秀也占据一席之地：番禺红盘万博和樾府的三四十个业主，6月曾齐聚珠江新城越秀国际金融中心楼下，公开给越秀地产送锦旗，上写着：“减配标兵”、“降标能手”、“漏水专家”、“卖房口花花，交付豆腐渣”……

阿城挺理解这些业主的。在广州，越秀地产的舆论掌控力还真的强过别的房企。你要是说它“坏话”，免不了担心被扣上“干扰房地产市场止跌回稳”的帽子，赏你一个投诉。

2024年，越秀地产合同销售额首次进入了行业Top10。对外宣传中，越秀地产拿出广州国企身份，强调其健康的现金流和负债率。

说的没错，拼爹罢了。但国企并不等于经营质量，更不等于品质。如果在大本营广州，你都不能建立一个好口碑，有什么资格去教上海什么是好房子？

2025年，越秀在上海拿地、交付的力度都更大了。在广州，从豪宅到刚需，越秀也有好多个项目要交付。能不能知耻而后勇，放下屠刀，拿出个国企、Top10、标杆该有的样子？且观后效吧。

发布于：广东省